زایکوسیل بصورت کلی طوری طراحی شده است که بتواند در طیف وسیعی از شرایط جوی کره زمین کارایی داشته باشد و خاصیت خود را از دست ندهد (٢٠- تا ١٠٠ درجه سانتی‌گراد). اما عملیات اجرای زایکوسیل باید در دمای بالای 2 درجه سانتی‌گراد صورت پذیرد.

زایکوسیل به دلیل اینکه قابلیت تنفس سازه را حفظ می‌کند، نمی‌تواند مقاومت آب‌بندی در شرایط فشار منفی داشته باشد. اما برای انجام عمل آب بندی در فشار منفی سطوح (مانند گود ساختمان‌هایی که دارای نشتی آب از دیواره‌ها به داخل می‌باشد) می‌توان از محصولات مکمل زایکوسیل برای این کار استفاده کرد.

زایکوسیل محصولی نانوفناوریست و به همین دلیل در ریزترین منافذ نانویی سطح می‌تواند نفوذ کند و پس از نفوذ با مولکول‌‎های آن بخش وارد واکنش می‌شود و ماهیت را تغییر می‌دهد. با این توضیح متوجه می شویم که با اضافه شدن زایکوسیل به منفذ به دلیل نانومقیاس بودن آن، همچنان فضای کافی برای تبادل مولکول‌های هوا و بخار (با اندازه 0.18 نانومتر) در منافذ باقی می‌ماند و این قابلیت حفظ می‌شود.

خوردگی میله‌های فولادی فرآیندی الکتروشیمیایی است که در این فرآیند آهن (Fe) اکسید می‌شود و دو الکترون از دست می‌دهد. این دو الکترون به اکسیژن (O) انتقال می‌یابد. آب در بتن عامل انتقال الکترون است و الکترون‌ها را از آهن به اکسیژن منتقل می‌کند و فرآیند خوردگی آغاز می‌گردد. زایکوسیل مانع نفوذ آب به داخل هسته بتن شده و بتن را خشک نگه می‌دارد و مانع فرآیند انتقال الکترون می‌گردد و در نتیجه از خوردگی میلگردهای فولادی داخل بتن جلوگیری می‌شود.

اکثر مصالح ساختمانی بسیار قطبی هستند و این قطبی بودن بخاطر گروه‌های OH سطح می‌باشد. ذرات خاک هم بسیار قطبی می‌باشند و در سطح خود گروه های OH دارند. وقتی این ذرات ریز به اطراف سطح ساختمان می‌رسند توسط نیروهای قطبی جذب شده و بوسیله این نیروهای جاذبه (پیوندهای هیدروژنی) با سطح پیوند برقرار می‌کنند.